高盛最新预测：核心城市房价未来两年或涨15%-20%

楼市在经历了一段时间的低迷后，高盛的观点引发了关注，预计核心城市房价将在未来两年内上涨15%至20%。在市场重新讨论房价是否已经触底之际，房地产销售、开发贷款和个人房贷政策于8月28日进行了一系列调整。这一背景引人思考：为何此时开始预计上涨幅度？这是否意味着楼市将重启，还是仅限于少数城市复苏？

高盛的判断并非简单的“中国核心城市房价普遍上涨15%-20%”。高盛中国房地产团队的负责人王逸在6月份表示，预计上海和深圳会提前在2026年底左右触底，并从2026年底到2028年底，房价可能整体回升约15%。她指出，当前的房地产需求出现明显分化，高端住宅和市中心的部分房源恢复较快，而中低层市场仍在调整。因此，广泛流传的“核心城市房价两年内涨15%-20%”简化了几个关键条件：一是指的是上海和深圳，而非全国；二是指接近底部后的累计修复，而非从现在开始普遍上涨；三是这一预测是在“市场持续分化”的前提下做出的。

综合这些条件后，可以看出高盛发出的信号与其说是“中国楼市普遍复苏”，不如说是经历调整后，部分城市可能接近与全国市场不同的拐点。高盛在数年前的宏观研究中指出，中国整体房市仍未触底，库存压力依然很大，这表明高盛对全国市场与上海、深圳的看法存在不同，反映出当前楼市已不再适用简单的“涨”或“跌”来描述。

过去，房价上涨往往是区域性扩张的结果，而如今的情况发生了变化。上海的新房上涨并不意味全国新房也会跟涨；深圳零星板块成交改善，也不意味着三四线城市的库存会迅速消化。国家统计局数据显示，2026年8月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，但同比仍下降0.9%，二手房价格则环比上涨0.1%，同比下降2.7%。这反映了当前楼市的真实状态，虽然有人开始谈论反弹，整体市场仍未脱离调整。

高盛开始关注上海和深圳的原因在于，真正稀缺的资产已发生转变。城市的人口吸引力、就业机会和产业收入，成为了更有价值的因素，而传统房子的价格形成机制也在发生变化。因此，高盛的观察并非仅仅聚焦于那个“15%”，更应关注其背后的城市差异。

如果只有一家投行在谈论房价回升，这并没有特别的意义，毕竟市场上对行情的看法各异。然而，8月28日的政策变动改变了讨论方向。中国人民银行和国家金融监管局联合发布了关于房贷管理的新指引，包括将个人住房贷款的最长期限延长至40年，预售住房的个人按揭贷款发放与项目竣工备案相衔接。

这些政策看似各自独立，实际则昭示着重组房地产市场的逻辑。过去房地产行业依赖于“快速开发—预售—回款—扩张”的模式，如今该模式正在被重新审视。高效的资金周转能够使企业在良好市场中获得快速发展，但一旦销售速度放缓，整个链条会迅速陷入困境。过去几年，房地产市场的困境就是由于这一循环的阻塞。

随着8·28政策的推出，风险正逐渐向前端转移。要求预售的项目需达到一定进度，购房者的按揭资金进入也需项目成熟到一定程度。这意味着开发贷款、企业自有资金与销售资金的联动模式正在经历转变。